Finance

Le marché immobilier repart-il ?

La conjoncture montre, semble-t-il, une reprise, même légère, du marché immobilier en France. Au premier semestre 2015, les ventes étaient en hausse, poussées par des prix à la baisse et des taux de crédit avantageux. Faut-il y voir, comme les optimistes, un redémarrage en bonne et due forme qui se confirmera en 2016 ? Ou, comme les pessimistes, une reprise trop fragile pour durer ?

Optimistes contre pessimistes

Selon le baromètre Crédit Foncier/CSA, le taux des professionnels de l’immobilier qui se montrent optimistes pour l’avenir atteint 59%. Quelles sont les sources de ce regain d’optimisme ?

  • Le niveau historiquement bas des taux d’intérêts
  • L’évolution des prix de l’immobilier
  • Les dispositifs de soutien à l’achat immobilier

À l’inverse, les 40% des professionnels qui se montrent pessimistes sont (dé)motivés par une conjoncture économique compliquée ainsi que par l’évolution trop lente du pouvoir d’achat. Une situation que l’on voit mal se renverser en 2016, malgré les promesses politiques.

Le marché de l’immobilier repart…

La FNAIM a évoqué une augmentation du volume des ventes dans la première moitié de l’année 2015, en comparaison avec la même période l’année précédente. Cette augmentation est de 2,3%, sur 707 000 ventes actées, contre 691 000 en 2014.

La reprise est due en partie à des prix en baisse et à des taux d’intérêt historiquement bas, qui ont offert l’occasion aux primo-accédants de revenir sur le marché immobilier : le taux d’intérêt moyen en juin 2015 était de 1,99% selon le Crédit Foncier. Ce taux devrait augmenter progressivement jusqu’à la fin de l’année, sans dépasser pour autant les 2,4%.

Pour ce qui est des taux d’emprunts, les acheteurs sont motivés par tout un réseau de courtiers en crédit immobilier, à l’image du site Vousfinancer.com, qui les aident à mettre la main sur les meilleurs taux afin de pouvoir enfin accéder à la propriété.

… mais il repart doucement !

La reprise est néanmoins fragile. Une rapide comparaison avec les chiffres d’avant 2008, année de la crise économique et financière, parle d’elle-même : le volume atteignait 829 000 ventes en 2005, et 810 000 en 2007 ; et il est aujourd’hui inférieur de 13% à ce qui se faisait alors.

En conséquence, les professionnels de l’immobilier se montrent prudents. Les baisses des prix et des taux de crédit, qui favorisent la reprise, sont précisément les arguments qui la rendent fragile. D’aucuns craignent que la Banque centrale européenne décide d’augmenter son taux, ce qui entraînerait la hausse des crédits immobiliers et aurait pour effet de freiner le marché.

L’autre incertitude concerne les acheteurs et leur pouvoir d’achat. Un taux de chômage élevé et une faible croissance économique sont des critères qui influent beaucoup sur les achats immobiliers. En l’occurrence, le contexte n’est pas favorable à un endettement sur plusieurs dizaines d’années pour des ménages qui manquent de perspectives d’avenir.

Les prix se stabilisent

Pour la totalité du marché immobilier, l’indice PAP de juin 2015 indique une baisse des prix de vente :

  • 1,66% pour les appartements ;
  • 1,30% pour les maisons.

Toutefois, n’oublions pas qu’il n’y a pas un seul marché immobilier, mais plusieurs, et que ces marchés multiples sont marqués par de fortes disparités en fonction des régions et des villes. De fait, les régions qui connaissent les baisses les plus importantes sont l’Alsace-Lorraine, la Champagne-Ardenne, le Centre et Poitou-Charentes.

Dans les régions et les villes les plus coûteuses, les prix semblent au contraire repartir légèrement à la hausse (+0,10%). Il est donc plus juste de parler d’une stabilisation des prix, un marqueur important pour la reprise du marché – et une excellente nouvelle pour les vendeurs, qui souffrent depuis quelques années !

Variations entre le neuf et l’ancien

Les marchés du neuf et de l’ancien montrent quelques disparités. Toujours selon le baromètre Crédit Foncier/CSA, la construction immobilière est en recul de 6,1% pour le premier semestre 2015. Mais la bonne nouvelle, c’est qu’elle est prévue pour redémarrer au cours du second semestre, notamment pour l’accession à la propriété et le locatif privé.

Dans le marché de l’ancien, l’augmentation des ventes est tempérée par un faible taux de rotation dans le parc existant. En 2014, seulement 2,05 logements anciens sur 100 se sont vendus, ce qui fait qu’en moyenne un logement ancien se revend tous les… 49 ans ! En guise de comparaison, le taux était de 2,68% entre 2001 et 2007.

En conclusion : des espoirs pour l’avenir du marché immobilier

L’agence de notation Standard & Poor’s se montre néanmoins optimiste dans ses prévisions. Selon elle, c’est l’ensemble du marché immobilier européen qui devrait se relever dans les deux prochaines années. Cette reprise s’appuierait sur les faibles taux d’intérêts pour les emprunts et sur un programme d’achat massif de crédits par la Banque centrale européenne.

Standard & Poor’s prévoit encore une hausse de la consommation intérieure française dans le courant de l’année 2015 et en 2016. Il semblerait donc que 2015 soit une année tremplin vers 2016, l’ère de la reprise espérée du marché immobilier.

1 thought on “Le marché immobilier repart-il ?”

  1. Bonjour,

    Finalement, les prévisions disent un peu ce que l’on veut entendre. Même lorsque l’on essaie d’être le plus impartial et perspicace possible. C’est tout le soucis de prédire l’avenir…

    Je pense qu’il faut se concentrer sur des investissements qualitatifs selon des fondamentaux comme l’emplacement ou l’environnement. Puis s’intéresser à leur valorisation souvent grâce à la rénovation ; cela évite d’être trop effrayé par les différentes perspectives futures proposées.

    A bientôt.

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