Principale crainte du propriétaire quand il met son bien en location : tomber sur un mauvais payeur ou sur un locataire qui ne va pas prendre soin du bien qu’il lui loue !

En effet, après une visite d’environ 30 minutes, et l’examen du dossier des locataires, le propriétaire va devoir choisir la ou les personnes à qui il va confier un bien de plusieurs milliers d’euros !
Certes, maintenant les propriétaires sont rodés : ils demandent des garanties, contrôlent les informations données par le candidat locataire, mais nul n’est à l’abri d’une chute dans ses revenus, d’une période de chômage partiel ou total surtout en ce temps de crise sanitaire ou le redémarrage économique va être chaotique. Le locataire peut aussi rencontrer un accident de la vie (séparation, divorce) qui va mettre en difficulté son budget initial, basé sur les apports des deux personnes du ménage, et alors impacter le plus gros poste de dépense : le loyer.

En cas de problème, le propriétaire doit alors agir vite, et s’enquérir sans tarder des causes du problème et des moyens de le résoudre pour ne pas laisser se dégrader la situation. En effet cette absence ou même retard de paiement va alors impacter son propre budget, souvent grevé d’un emprunt, ou lorsque cette source de revenu complémentaire est indispensable (petite retraite)

Souvent maintenant le propriétaire demande un garant, ce qui rend impossible l’assurance loyers impayés, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

La situation du propriétaire est plus confortable, en absence de garant, s’il a pris au moment de la signature du bail, ou plus tard (avec une période de carence) la précaution de souscrire une assurance loyer impayés, complétée ou non par une option de risque de dégradation du bien.

Comment choisir l’assureur qui va intervenir pour prendre en charge le litige, raccourcir autant que faire se peut la durée du litige et régler les loyers manquants ?

Cela peut se faire en ligne chez Solly Azar, en indiquant le montant du loyer et en vérifiant avec l’assureur la solvabilité du locataire, avec les pièces habituelles d’un dossier de location.

Attention à bien avoir tous les documents pour être sûr en cas de sinistre d’être couvert par les critères d’octroi de l’assureur ! A transmettre à l’agent immobilier, si vous ne vous chargez pas vous même du choix du locataire !

Ainsi en cas de non paiement, l’assurance prend en charge toutes les démarches complexes et fastidieuses pour obtenir du locataire le règlement ce qu’il doit et l’inciter fortement à trouver une solution plus adaptée à son nouveau budget, plutôt que de rester dans un logement avec une dette qui s’accroît de mois en mois jusqu’à la solution ultime : l’expulsion ordonnée par le juge avec le concours de la force publique.

Tous les propriétaires redoutent cette issue, et surtout tous les tracas juridiques et les frais procéduriers qu’elle comprend (recours à l’huissier , tribunal, avocat), et dont le délai peut aller jusqu’à dix-huit mois voire deux ans.

Aussi est il important de regarder quelles sont les garanties prévues au contrat, surtout s’il s’agit d’un loyer élevé : plafond ou non de la garantie, durée, dégradation et vacance du bien après reprise. Ce sont des éléments qui font monter le taux de l’assurance, mais parfois bien utiles en cas de locataire de mauvaise foi, peu soigneux et insolvable. En effet, lors des lourds impayés, la probabilité de cumul des sinistres est d’environ 50% !

Tout cela a un coût certes, mais l’assurance est déductible des revenus fonciers (sauf au micro foncier ou micro BIC).
Tout dépend donc de la part de cet apport du loyer dans ses revenus, et du soin pris lors du choix du locataire et des bons rapports entretenus entre locataire et propriétaire.